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zwb0811 的博客

条条道路都可能通罗马,这里是一条未必最好但肯定能到的(段永平)。

 
 
 

日志

 
 

地产的负债  

2018-01-16 10:54:12|  分类: 地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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估计会有人盯着负债来讲,转一下@陈同辉 的两个观点:
1、“地产股的研究,很多人没抓住要点,只盯着负债。其实之前发过一个文,已经把负债这个问题说透了。
其实负债要结合销售和拿地成本综合考虑。之所以这么说,因为负债不会是打垮企业的根本原因,最大的问题是流动性。而流动性,本质上又和销售与拿地成本相关。
先说销售吧,几家牛逼的房地产企业,即使在2011~2014年经济下行,各种政策严格阶段,都保持20%的销售增长。这里面除了这些企业自身销售能力较强之外,也和自身产品地理分布较均衡有一定的关系,这可以避免某些区域销售出现问题,导致企业现金流短链。
其次是拿低成本,这个行业,你地拿的便宜,就可以卖的便宜,实在不行,卖给同行都行。因此低成本拿地,本质上,也是行业困难时,解决流动性问题。
当然,最后还有融资渠道的问题。规模越大,融资越便利。融资本质上也是解决流动性问题。
如果紧盯着负债,那基本,买最看空自己行业的企业就好了,但是问题来了,你看好一个行业,然后买这个行业中最不看好行业发展的企业,这本身逻辑就有问题。
说个我们没持有的标的。万科,万科的逻辑,是快周转,不判断波动,然后在股价高峰期来个巨额融资。实际上,恰恰是巨额融资,帮助万科快速发展,这对于任何高杠杆行业,都适用。
所以某家企业今年1000多亿的战投,我说,基本奠定了这家企业行业老大的地位。那万科还有没有机会呢?很难了,除非未来非常激进的上杠杆。可是这个行业,激进上杠杆的时代已经过去了,除非万科能再来一次巨额融资,可惜这种事情发生的概率极低。
万科因为2014年看空自己的行业,而失去了行业龙头的低位,未来能维持在前五就不错了。”
2、“地产和银行,都是资金密集型行业,企业的发展速度快慢,其中很重要的一个因素,是资金的多少。

这里面,资金可以分成负债和权益。一般而言,负债和权益之比有一个极限,所以最后,又归结为权益的多少。
如果我们去看银行业,会发现,这是一个很难出现赶超的行业,因为监管对杠杆的限制。银行业这种的严监管,在于其行业的特性:资产端资金融出给同业,或者客户,一旦无法收回,会导致计提大幅损失,蚕食权益。
而地产行业则不同,负债端对应的是土地,只要地买的便宜,撑不下去,最多,折价出售给同行,并不会出现大幅计提损失的风险。
地产行业的这种不同,给予了行业中企业“弯道超车”的机会:在深入分析行业前景,保证现金流稳定的情况下,大幅提升负债,去获取廉价的土地。
所以我们看到,恒大和碧桂园,在行业低谷期将杠杆运用到极致,获取了大量土地,在后续的行业繁荣期,一举超越看空自己行业的老大哥。这种建立在对手判断失误基础上的机会,极其少见,毕竟,行业老大判断错误的机会不常有。
当然,凡事都会有代价,太高的杠杆,毕竟增加了风险,同时消耗了大量的利润,也不利于公司后续的债务融资。
因此,通过股权融资,适当降低负债,也成了这些企业不得不走的路。恒大的增发,引入战投,不仅快速的修复了资产负债表,同时也打开了未来进一步加杠杆的空间。碧桂园通过引入中国平安,完成了同样的目标。(我们可以看到,今年1-11月,恒大和碧桂园新增土地货值领先于万科。)
可以说,恒大碧桂园已经奠定了行业老大和老二的历史地位,至少在这一轮周期之内,已经实现了弯道超车,把万科狠狠甩下。
后续这些行业龙头,要做的,则是凭借强大的体量,在行业发展的限制期,攻城掠地,并购整合中小地产商,加快行业集中度的提升,在这一个过程中实现自身营收的大幅增长。
这种“趁你病,要你命”,“食尸性”增长的阶段,是行业龙头最舒服的阶段,因为最激烈的竞争阶段已经过去,而行业又不可能出现断崖式的下滑,对于龙头来说,未来充满了确定性。
过去空调行业行业格局的演变,已经在地产行业上演。2020年,当地产行业前十名企业占据市场50%份额,5万亿销售的时候,再回头看今天,我们会发现,这是地产行业的白银时代,龙头企业的黄金时代。
注:本人不持有文中出现的企业。此贴只是和大家分享一些地产行业的研究心得”
可惜的是,能耐心看完这段话并由自己独立判断的投资者,也是少数人。
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