地产的负债
2018-01-16 10:54:12| 分类：
地产
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估计会有人盯着负债来讲，转一下@陈同辉 的两个观点：1、“地产股的研究，很多人没抓住要点，只盯着负债。其实之前发过一个文，已经把负债这个问题说透了。其实负债要结合销售和拿地成本综合考虑。之所以这么说，因为负债不会是打垮企业的根本原因，最大的问题是流动性。而流动性，本质上又和销售与拿地成本相关。先说销售吧，几家牛逼的房地产企业，即使在2011~2014年经济下行，各种政策严格阶段，都保持20%的销售增长。这里面除了这些企业自身销售能力较强之外，也和自身产品地理分布较均衡有一定的关系，这可以避免某些区域销售出现问题，导致企业现金流短链。其次是拿低成本，这个行业，你地拿的便宜，就可以卖的便宜，实在不行，卖给同行都行。因此低成本拿地，本质上，也是行业困难时，解决流动性问题。当然，最后还有融资渠道的问题。规模越大，融资越便利。融资本质上也是解决流动性问题。如果紧盯着负债，那基本，买最看空自己行业的企业就好了，但是问题来了，你看好一个行业，然后买这个行业中最不看好行业发展的企业，这本身逻辑就有问题。说个我们没持有的标的。万科，万科的逻辑，是快周转，不判断波动，然后在股价高峰期来个巨额融资。实际上，恰恰是巨额融资，帮助万科快速发展，这对于任何高杠杆行业，都适用。所以某家企业今年1000多亿的战投，我说，基本奠定了这家企业行业老大的地位。那万科还有没有机会呢？很难了，除非未来非常激进的上杠杆。可是这个行业，激进上杠杆的时代已经过去了，除非万科能再来一次巨额融资，可惜这种事情发生的概率极低。万科因为2014年看空自己的行业，而失去了行业龙头的低位，未来能维持在前五就不错了。”2、“地产和银行，都是资金密集型行业，企业的发展速度快慢，其中很重要的一个因素，是资金的多少。这里面，资金可以分成负债和权益。一般而言，负债和权益之比有一个极限，所以最后，又归结为权益的多少。如果我们去看银行业，会发现，这是一个很难出现赶超的行业，因为监管对杠杆的限制。银行业这种的严监管，在于其行业的特性：资产端资金融出给同业，或者客户，一旦无法收回，会导致计提大幅损失，蚕食权益。而地产行业则不同，负债端对应的是土地，只要地买的便宜，撑不下去，最多，折价出售给同行，并不会出现大幅计提损失的风险。地产行业的这种不同，给予了行业中企业“弯道超车”的机会：在深入分析行业前景，保证现金流稳定的情况下，大幅提升负债，去获取廉价的土地。所以我们看到，恒大和碧桂园，在行业低谷期将杠杆运用到极致，获取了大量土地，在后续的行业繁荣期，一举超越看空自己行业的老大哥。这种建立在对手判断失误基础上的机会，极其少见，毕竟，行业老大判断错误的机会不常有。当然，凡事都会有代价，太高的杠杆，毕竟增加了风险，同时消耗了大量的利润，也不利于公司后续的债务融资。因此，通过股权融资，适当降低负债，也成了这些企业不得不走的路。恒大的增发，引入战投，不仅快速的修复了资产负债表，同时也打开了未来进一步加杠杆的空间。碧桂园通过引入中国平安，完成了同样的目标。（我们可以看到，今年1-11月，恒大和碧桂园新增土地货值领先于万科。）可以说，恒大碧桂园已经奠定了行业老大和老二的历史地位，至少在这一轮周期之内，已经实现了弯道超车，把万科狠狠甩下。后续这些行业龙头，要做的，则是凭借强大的体量，在行业发展的限制期，攻城掠地，并购整合中小地产商，加快行业集中度的提升，在这一个过程中实现自身营收的大幅增长。这种“趁你病，要你命”，“食尸性”增长的阶段，是行业龙头最舒服的阶段，因为最激烈的竞争阶段已经过去，而行业又不可能出现断崖式的下滑，对于龙头来说，未来充满了确定性。过去空调行业行业格局的演变，已经在地产行业上演。2020年，当地产行业前十名企业占据市场50%份额，5万亿销售的时候，再回头看今天，我们会发现，这是地产行业的白银时代，龙头企业的黄金时代。注：本人不持有文中出现的企业。此贴只是和大家分享一些地产行业的研究心得”可惜的是，能耐心看完这段话并由自己独立判断的投资者，也是少数人。![]()
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