华夏幸福长期发展的关键指标
2017-01-19 10:47:53| 分类：
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华夏模式是：招商-产业人口引流-房产销售-兑现利润，华夏的招商能力可以说没有问题，关键点在产业人口引流，而直观指标就是房产销售。这个在环京区域已经很通畅，也足够华夏吃三五年，但以五到十年的角度看华夏的长期发展空间，毫无疑问关键是异地复制是否成功。由于环京的特殊性，很难分辨环京人口引流成功的真正原因，异地没有环京极强的人口外溢效应，依靠的是产业人口引流。异地复制招商已经初步取得成功，但产业人口引流还需观察，关键指标就是异地房产的销售情况，只要这个指标持续向好，就说明没有问题，应收账款、现金流等问题自然迎刃而解。 根据最新经营简报，环京以外有房产开发的区域还不多，主要有沈阳、镇江、无锡、嘉善、来安。从销售情况看，去年除了嘉善52万平方米令人满意，其他区域都有点差强人意。2012年建园的沈阳苏家屯去年销售面积只有10万平方米，过去两年分别是15和20万。镇江、无锡、来安只有4-6万平方米，原因可能是这几个区域比较新，房产开发处于起始阶段。比较令人关注的是苏家屯，招商取得巨大成功，但房产销售有点差。 华夏模式政府是包赚不赔，反正土地闲着也一文不值，拿出来让华夏折腾，做不起来也不亏。政府支付产服收入的来源是房产卖地、园区企业的土地租售及税收，后二者占比很低，主要还是靠卖地给房企。产服收入的本质是政府以产服的形式返还华夏买地成本，大幅降低华夏的拿地成本，甚至变成负成本。但这个优惠只有华夏房产销售顺畅了才能变现，所以产服收入其实可以看成也是房产开发的一个环节，而房产销售依赖产业人口的引流。华夏的买地成本本来就低，加上返还，只要房产能销售出去，就是暴利。当然，若华夏招商没问题，房产销售不畅，也能以园区企业土地租售和税收的形式变现，但周期会很长，累积大量应收款，特别是现在的超高速异地扩张，会沉淀大量资金，对华夏的资金链形成巨大压力。 总而言之，华夏异地产业人口引流是否成功，是决定华夏长期发展的关键，关键指标则是异地房产销售额。一旦异地复制真正成功，华夏的空间无限。
产业引流是长期的，目前难说那个园区能做到这步。就算老大固安，北京人口外溢起的作用也比产业引流因素重太多。固安的房价，恐怕不是产业园工人可以染指的
所以说环京的引流成功的原因难以分辨，招商成功-引流成功，这个还不能得到肯定，需要异地成功来验证。
招商成功只算成功了一半，人口引流也成功才算真的成功。
房地产：预收款成为跟踪公司财务风险的重要指标。
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