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zwb0811 的博客

条条道路都可能通罗马,这里是一条未必最好但肯定能到的(段永平)。

 
 
 

日志

 
 

华夏幸福长期发展的关键指标  

2017-01-19 10:47:53|  分类: 个股 |  标签: |举报 |字号 订阅

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华夏模式是:招商-产业人口引流-房产销售-兑现利润,华夏的招商能力可以说没有问题,关键点在产业人口引流,而直观指标就是房产销售。这个在环京区域已经很通畅,也足够华夏吃三五年,但以五到十年的角度看华夏的长期发展空间,毫无疑问关键是异地复制是否成功。由于环京的特殊性,很难分辨环京人口引流成功的真正原因,异地没有环京极强的人口外溢效应,依靠的是产业人口引流。异地复制招商已经初步取得成功,但产业人口引流还需观察,关键指标就是异地房产的销售情况,只要这个指标持续向好,就说明没有问题,应收账款、现金流等问题自然迎刃而解。
    根据最新经营简报,环京以外有房产开发的区域还不多,主要有沈阳、镇江、无锡、嘉善、来安。从销售情况看,去年除了嘉善52万平方米令人满意,其他区域都有点差强人意。2012年建园的沈阳苏家屯去年销售面积只有10万平方米,过去两年分别是15和20万。镇江、无锡、来安只有4-6万平方米,原因可能是这几个区域比较新,房产开发处于起始阶段。比较令人关注的是苏家屯,招商取得巨大成功,但房产销售有点差。
    华夏模式政府是包赚不赔,反正土地闲着也一文不值,拿出来让华夏折腾,做不起来也不亏。政府支付产服收入的来源是房产卖地、园区企业的土地租售及税收,后二者占比很低,主要还是靠卖地给房企。产服收入的本质是政府以产服的形式返还华夏买地成本,大幅降低华夏的拿地成本,甚至变成负成本。但这个优惠只有华夏房产销售顺畅了才能变现,所以产服收入其实可以看成也是房产开发的一个环节,而房产销售依赖产业人口的引流。华夏的买地成本本来就低,加上返还,只要房产能销售出去,就是暴利。当然,若华夏招商没问题,房产销售不畅,也能以园区企业土地租售和税收的形式变现,但周期会很长,累积大量应收款,特别是现在的超高速异地扩张,会沉淀大量资金,对华夏的资金链形成巨大压力。
    总而言之,华夏异地产业人口引流是否成功,是决定华夏长期发展的关键,关键指标则是异地房产销售额。一旦异地复制真正成功,华夏的空间无限。


产业引流是长期的,目前难说那个园区能做到这步。就算老大固安,北京人口外溢起的作用也比产业引流因素重太多。固安的房价,恐怕不是产业园工人可以染指的
所以说环京的引流成功的原因难以分辨,招商成功-引流成功,这个还不能得到肯定,需要异地成功来验证。
招商成功只算成功了一半,人口引流也成功才算真的成功。

房地产:预收款成为跟踪公司财务风险的重要指标。
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