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zwb0811 的博客

条条道路都可能通罗马,这里是一条未必最好但肯定能到的(段永平)。

 
 
 

日志

 
 

[转载]泛海建设高囤地危局  

2012-07-27 08:00:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原文地址:泛海建设高囤地危局(一)作者:飞雪漫天

国家统计局最新发布的房价变动数据显示,70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量由5月份的6个大幅增加至6月份的25个城市,二手住宅价格环比上涨的城市数量由5月份的18个蹿升至6月份的31个城市。

当浙江绿城还在为曾经的高负债而艰难挣扎时,当浙江中江集团破产案近日曝光、多家银行巨额贷款深陷泥潭时,房地产市场却在近期骤然升温,部分城市再现楼盘排队抢购潮,北京土地拍卖市场地王频现。当前楼市的升温意味着什么?是曙光再现、还是回光返照?

温总理在今年“两会”期间曾明确表示:“房价还远远没有回到合理价位。”总理讲话言犹在耳,为何房价近期却重回涨势?经济下行压力加大、地方政府频频出台“微调”救市政策是导致当前房地产市场回暖的主要原因。但是,我国房地产市场高房价、高库存、高负债的现状却并没有改变:

201111月国土资源部发布“全国第三季度房地产用地市场运行概况”,该份文件首度披露了未开工用地数据,显示房地产业囤积土地规模远远超出了人们的想象:截至201110月,全国未开工的房地产用地约为21.3亿平米,未竣工的房地产用地45.5亿平米,合计66.8亿平米。 2000-2010年间竣工房屋平均容积率2.33倍计,可建设房屋157.1亿平米,而2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米,以此计算,房地产业囤积的土地可供开发销售15.1年。即使未来若干年内房地产商不再购置土地,整个房地产行业囤积土地也足以供其未来开发15年以上,房地产业囤积土地规模之高,由此可见一斑。

 

房产商屯地触目惊心:泛海建设囤积土地项目可开发近百年

为了分析房地产企业囤积土地情况,笔者从房地产行业A股上市公司中随机抽取了一家公司:泛海建设集团股份有限公司(以下简称“泛海建设”)。泛海建设历年财报未披露其土地储备情况,但相关财务数据分析显示,其囤积土地规模之高、囤积时间之久令人触目惊心!

1. 房产商究竟屯了多少地?

2011年末,泛海建设房地产存货204.56亿元、当年房地产销售成本7.35亿元。假设其房地产存货全部为开发产品,以2011年的销售规模计,则其账面存货可供销售27.85年。

1、泛海建设2011年分行业销售情况

                                 单位:亿元

分行业

营业收入

营业成本

 房地产销售

16.83

7.35

 商品销售

1.86

1.15

 物业管理收入

1.20

1.21

 物业出租收入

0.09

0.02

 小计

19.98

9.73

 

 

实际上,泛海建设房地产存货中,143.69亿元是以土地为主的未开工或在建项目的开发成本,根据其年报披露的相关项目总投资数据,这些项目完成开发后可形成开发产品663.18亿元,加上其账面上已完成开发的房地产存货,其房地产项目完成开发后可形成开发产品724.04亿元,以其2011年开发销售规模计,可开发销售98.57年(详见下表)!

这意味着以当前开发销售规模计,泛海建设囤积的土地项目可供其未来开发销售98.57年。

 

2、泛海建设房地产存货情况

                                 单位:亿元

房地产存货

账面余额

总投资

 开发成本

143.69

663.18

 开发产品

19.11

 

 出租开发产品

0.42

 

 一级开发成本

41.33

 

 小计

204.56

724.04

可开发销售时间

27.85年

98.57年

 

2. 一块地可以屯多少年?

以泛海建设在上海的开发项目“黄埔区董家渡聚居区项目”为例:泛海建设拥有黄埔区董家渡聚居区项目10号、12 14 号地块。这3个地块位于上海世博园区辐射范围之内,总占地面积12. 02万平方米,建筑面积54.41万平方米,由泛海建设母公司泛海控股于02-03年间取得,081月泛海建设通过向母公司泛海控股定向增发获得该开发项目。

081月招股说明书披露: 董家渡聚居区项目12 号、14 号地块属于旧城改造项目,无需缴纳土地出让金,但须在动迁工作达到80%以上才可以申办土地使用权证,其中,截止081月,12号地块动迁率8.7%14号地块动迁率2.5% 。 

这个项目是泛海控股在土地实施招、拍、挂前以零成本获得的旧城改造项目,该公司仅需承担动迁费用;然而,在此后长达五年多的时间里,其14号地块的动迁率仅为2.5% !一个旧城区在拆迁过程中有几个钉子户很正常,但不可能97%以上都是钉子户,五年多时间动迁率仅为2.5%,只能表明该公司有意囤积土地项目、无意快速开发。

与泛海建设形成鲜明对比的是,与其同时进入董家渡的华润地产在进行快节奏的动迁、建设后,20059月上海滩花园一期房源正式对外销售,均价已达到4.2万元/平方米。

 

3. 开工日期不断推后,屯地意图明显

081月泛海建设披露的招股说明书称:董家渡聚居区项目10号地块于07年底开工、建设期3年,另两块地08年启动动迁,建设期3年。这表明,该项目相关地块将分别于2010年、2011年完工。

然而,093月泛海建设披露的08年财报将该项目的开工日期延后至20091月、预计完工日期大大延后至20161月。114月泛海建设披露的10年财报显示,该项目的开工日期进一步延后至201012月、预计完工日期延后至201712月。

08年以来,该公司董家渡项目开工日期不断延后,建设期则由3年延长至7年。显示该公司屯地意图非常明显。

3、董家渡项目开工日期、预计完工日期不断延后

信息披露时间

开工时间

 预计完工时间

 预计总投资

10年报(114)

2010.12

2017.12

123亿元

08年报(093)

2009.1

2016.1

130亿元

招股说明书(081)

2007年底

2010.12-2011.12

 

董家渡项目是笔者从泛海建设开发项目中随机抽取的一个项目,实际上该公司的其他开发项目也存在类似问题。而泛海建设则是笔者从房地产上市公司中随机抽取的一个样本,某种程度上而言,泛海建设只是中国房地产业多年来囤地捂房乱象的一个缩影。

 

负债率持续攀升, 不能排除其资金链断裂风险

1.屯地资金源于借贷,有息负债四年飙升14.5

多年来,泛海建设大量囤积土地,存货由2007年末的77.86亿元上升至2011年末的204.92亿元,与此同时,其负债总额也大幅攀升,由2007年末的35.36亿飙升至2011年末的234.37亿元,资产负债率也由2007年末的45.4%上升至2011年末63.9%。考虑到该公司存货资产中含利息支出资本化金额高达35.6亿元,该项费用是该公司对外的借款利息支出,并不产生相应的价值,如果剔除该因素,则该公司2011年末的资产负债率将高达77.0%

表4、泛海建设历年存货与资产负债率变化情况

单位:亿元

项目

2007-12-31

2008-12-31

2009-12-31

2010-12-31

2011-12-31

存货

64.73

152.90

155.43

174.86

204.92

负债总额

35.36

111.63

136.93

140.01

149.65

总资产

77.86

198.22

227.41

223.46

234.37

资产负债率

45.4%

56.3%

60.2%

62.7%

63.9%

 

进一步分析泛海建设的负债结构发现,其近年来增加的负债主要为有息负债,有息负债额由2007年末的7.55亿元急剧上升至2011年末的116.99亿元,四年间,有息负债额飙升14.5倍!有息负债占总资产的比例由2007年末的9.69%上升至2011年末的49.92%(详见表5)。

5、泛海建设历年有息负债情况

单位:亿元

项目

2007-12-31

2008-12-31

2009-12-31

2010-12-31

2011-12-31

   短期借款

1.25

0.00

4.60

6.15

11.27

 一年内到期的非流动负债

6.12

7.62

2.16

21.38

27.56

 长期借款

0.17

35.29

53.78

43.34

46.34

 应付债券

0.00

0.00

31.73

31.78

31.83

有息负债小计

7.55

42.92

92.27

102.65

116.99

 总资产

77.86

198.22

227.41

223.46

234.37

有息负债率

9.69%

21.65%

40.57%

45.93%

49.92%

 

2.银行贷款难再续,融资利率大幅攀升

泛海建设有息负债大幅上升之际,近年来房地产企业外部融资环境也显著恶化:在融资方面,为了打击房地产商长期以来囤积土地、地王频出的乱象以及开发商的捂房惜售行为,证监会切断了房地产商通过证券市场发行股票、债券融资的渠道;为了应对房地产贷款风险,银监会等部门也出台了一系列措施:提高了房地产开发贷款的风险权重、对房产商贷款的抵押物提出了更高要求,对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制;因此,房地产开发贷款的供给受到了抑制。相关数据显示,近两年泛海建设的有息负债结构也发生了显著变化:

融资成本相对较高的信托融资由2009年末的0元上升至2010年末的10亿元、2011年末进一步上升至30.8亿元,而银行贷款余额则由2009年末的92.27亿元下降至2011年末86.19亿元(详见表6)。这表明,泛海建设2011年以来已经丧失了通过银行渠道获取新增贷款的能力。在融资利率方面,财报附注中显示,其2009年上半年获得的3年期银行贷款(今年上半年到期)利率为贷款基准利率下浮10%-20%,而2010年新增贷款主要为信托借款,利率高达10.7%2011年信托借款利率则高达14%-15.85%

6、泛海建设近年有息负债结构变化情况

单位:亿元

项目

2009-12-31

2010-12-31

2011-12-31

信托借款

0.00

10.00

30.80

银行贷款

92.27

92.65

86.19

有息负债小计

92.27

102.65

116.99

 

财报数据显示,泛海建设各项借款利息支出由2010年度的74404万元大幅上升至2011年的88525万元,平均融资利率由2010年的7.56%上升至2011年的8.11%,而其最高借款利率上升更快,由2010年的10.7%上升至2011年的15.85%(详见表7)。

7、泛海建设融资利率大幅攀升

单位:万元

利息支出

2010年

2011年

资本化费用

66,441.80

84,373.41

财务费用

7,962.26

4,152.17

利息支出合计

74,404.06

88,525.57

贷款平均余额

984,797.16

1,091,434.11

平均融资利率

7.56%

8.11%

最高融资利率

10.70%

15.85%

 

3.债台高筑,资金链面临随时断裂风险

2011年末,泛海建设一年内到期的长期借款余额高达27.6亿元,这些借款基本上为2009年及以前年度获得的低利率的银行贷款。泛海建设目前已基本丧失通过银行获取新增贷款的能力,这意味着,该公司今年及未来一段时期内必须通过信托等其他高融资成本的渠道获取资金,以偿还即将到期的银行贷款,未来平均融资利率仍将会大幅上升。

2011年末泛海建设账面有息负债余额116.99亿元、今年1季度末上升至121.17亿元,假设未来其平均融资利率上升至12%,则年利息支出将高达14.54亿元,如果平均融资成本上升至15%,则其年利息支出将高达18.18亿元。可以预期的是,该公司未来的年利息支出仍将会进一步大幅上升。

20102011年泛海建设销售收入分别为16.25亿元和20.03亿元,且其2011年销售收入中4.42亿元为期初预售房款结转收入,剔除预收款变动贡献的收入,当年销售收入仅为15.61亿元。如果其未来平均融资利率上升至15%、则其年利息支出18.18亿元将高于其年度销售收入。即使没有其他任何现金支出,全部销售收入回笼的现金也将不足以支付其利息费用。由此可见,如果不加大销售力度回笼资金,其现金流的周转显然缺乏可持续性。

历年财报还显示,2007年以来,泛海建设销售收入由2007年的41.63亿元下滑至2011年的20.03亿元、经营活动产生的现金流量净额则由2007年的17.62亿元下滑至2011年的-13.41亿元,显示该公司偿债能力正急剧恶化(详见表8)。

债台高筑,经营现金流长期为负,其偿付债务本金及利息支出所需的资金只能来源于举借新债,一旦无法通过借贷获取足够的资金偿付债务利息及到期债务,其资金链可能面临随时断裂的风险,不能排除其因此破产的可能性。

8、泛海建设历年销售收入及经营现金流情况

单位:亿元

项目

2007年度

2008年度

2009年度

2010年度

2011年度

营业收入

41.63

14.20

23.79

16.25

20.03

  经营活动现金流量净额

17.62

-2.54

-15.36

-24.26

-13.41

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