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zwb0811 的博客

条条道路都可能通罗马,这里是一条未必最好但肯定能到的(段永平)。

 
 
 

日志

 
 

略谈房地产的内在价值  

2010-08-21 10:47:55|  分类: 原作 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       投资,很容易被复杂的宏观和微观因素干扰,为此的惶惚不自觉要演变为恐怖,也因此作出错误的决定极易发生。“内在价值”最明确时,就没什么担心。企业未来现金流的折现是一企业的内在价值,这是关键,也有点难,毕竟是不确定的未来。但必须是唯一的依据,要不,买的是什么呢?没有人准确的知道未来如何,但投资人应拥有对世界认知的逻辑上的能力,也是一个人对事物运行规律的看法,过去的经验可参照未来,没有精确,“毛估估”已经足够。测算企业未来现金流的内在价值,每个人都有自己的着眼点,对企业的盈利能力作为首要参考应是重要的出发点,“对管理经济表现的主要评价标准是对使用的权益资本实现高收益率(没有过高的财务杠杆、会计花招,等等),而不是实现每股收益的增长。我们认为,如果管理人员和财务分析师们可以修改他们这种强调的每股收益,以及这个数字每年的变化,那么许多公司就能更好地为股东以及普通大众所理解”(巴菲特股东信p184)。房地产由于使用了高杠杆,给按照巴的标准增加了难度,为此要用追述和展望来看,对于房地产的净资产收益率仍可作为重要参考,因为房地产以刚性需求来说,净资产收益率的稳定是大概率事件,过去的事实也说明这一点,它作为创造现金流的能力或者说投资人投入的资本创造收益的速度,将决定产生未来现金流的多少,“多”(净资产收益率高)内在价值就高,与今天的房地产价值比较,结论应是低估的。因为房地产的现价已高于国债的利率并有折让。需要一提的是,房地产和公用事业的上市公司有点类同,都受到调控的影响,净资产收益率都不很高,属于中等以上,也是它的行业属性,不属于高成长的行业。但稳定的获利应是可以把握的,某种意义上这一点有点像是老巴的“烟蒂型”投资。

      继续坐冷板凳。

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